Question 1

В каких случаях нужно предъявить претензию застройщику

Accepted Answer

Закон требует, чтобы перед обращением в суд участник долевого строительства направил претензию, и тем самым был бы соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

В ряде случаев (например при расторжении договора долевого строительства) направление претензии обязательно, в других направлять претензию не обязательно. Однако, предъявление требований к застройщику до суда может привести к мирному разрешению конфликта.

Претензию можно предъявить в том случае, если застройщик не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, а именно:

нарушен срок передачи объекта;

объект долевого строительства имеет недостатки.

Question 2

Правила составления претензии застройщику

Accepted Answer

Претензия составляется в произвольной форме и единого установленного образца претензии не существует. Содержание претензии зависит от конкретного случая и его особенностей. К составлению этого документа нужно подойти очень внимательно, ведь ошибки в нём могут дать возможность застройщику отказать в ваших требованиях и остаться в рамках закона.

Question 3

Претензия при нарушении срока передачи объекта

Accepted Answer

В соответствии со статьёй 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В том случае, если дольщик сам уклоняется от приёма-передачи объекта недвижимости, срок не будет считаться нарушенным. Также срок продлевается, если участник строительства подписал соглашение об изменении срока передачи в соответствии с частью 3 статьи 6 ФЗ № 214.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Question 4

Претензия при наличии недостатков объекта долевого строительства

Accepted Answer

В соответствии со статьёй 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В том случае, если квартира построена с нарушениями, отступлением от обязательных требований или условий договора и это делает его непригодным для использования, вы можете требовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок на построенное жильё устанавливается на срок не менее пяти лет со дня передачи квартиры.

Question 5

Порядок направления претензии

Accepted Answer

Претензия направляется в адрес застройщика. 

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Рекомендуется проверить актуальные данные в ЕГРЮЛ. Зная ИНН или ОГРН застройщика можно получить выписку, в которой будет указан в том числе адрес нахождения юридического лица. В том случае, если адрес, указанный в договоре и адрес из реестра юридических лиц различаются, лучше всего направить претензию по обоим адресам. 

Претензию нужно направить таким образом, чтобы была возможность установить факт направления и получения претензии в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.
При отправлении претензии по почте рекомендуется направлять её заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также можно передать претензию застройщику лично уполномоченному лицу. В таком случае нужно изготовить два экземпляра претензии, на одном из которых будет поставлена отметка о принятии с подписью уполномоченного лица и датой принятия.