Арбитражным судом Волго-Вятского округа рассмотрено дело, в котором суд решил, что при некоторых условиях управляющая организация может изменять (индексировать) размер платы в одностороннем порядке.
Кассацией рассматривалось дело № А29-14716/2017: между собственниками помещений и УК был заключён договор управления многоквартирным домом, которым был предусмотрен механизм изменения платы за содержание и ремонт общедомового имущества. Управляющая компания могла при наличии оснований, к примеру инфляции, в одностороннем порядке индексировать плату не чаще одного раза в год без решения общего собрания. Договор и его условия были утверждены общим собранием собственников.
Суд первой инстанции решил, что одностороннее увеличение платы это нарушение закона:
Пункт 7 статьи 156 ЖК РФ
«Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме»
Апелляционная инстанция согласилась с таким подходом. В своём постановлении суд указал:
«…само по себе наличие в договоре указанного условия нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников многоквартирного дома решения об изменении ранее определенного, фиксированного размера платы за содержание жилого помещения и установлении нового размера платы. Действующее жилищное законодательств не предусматривает возможности одностороннего изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения, указанная плата не может быть пересмотрена без соответствующего решения общего собрания собственников помещений.»
Однако, кассация посчитала, что условие договора об одностороннем изменении платы можно рассматривать как решение общего собрания о порядке установления платы:
«Наличие в договоре условия, предоставляющего управляющей организации право на увеличение в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в связи с изменением уровня инфляции, можно рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников такого дома решения об установлении порядка изменения ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения.»
В таком случае последующие решения собрания об изменения платы не нужны:
«Таким образом, при наличии в договоре управления домом положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений дома ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.»
При этом, УК не может менять тарифы по своему усмотрению, а должна использовать официальные данные об уровне инфляции:
«Таким образом, при наличии в договоре управления домом положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений дома ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.»
В итоге суд своим постановлением отправил дело на новое рассмотрение.
Таким образом, по мнению суда в том случае, если в договоре управления многоквартирным домом установлен точный порядок изменения (индексации) платы за содержание общего имущества, и условия такого договора утверждены, как того требует закон, на общем собрании, управляющая организация может применять такой порядок для изменения размера платы. При этом необходимо строго придерживаться правил, которые были утверждены собранием.
Обращаем ваше внимание, что сама по себе судебная практика не является законом, а рассмотрение дела не окончено, однако разъяснения суда могут помочь управляющим организациям избежать ошибок в правоприменении.