В каких случаях могут выселить из квартиры

Выселение человека из жилья — достаточно частая тема для судебных разбирательств. В этой статье мы рассмотрим основания, то есть причины для выселения как собственников жилья, так и нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

Основания для выселения из жилья

Нарушение прав соседей, использование не по назначению

В редких случаях нанимателя и (или) членов его семьи могут выселить из квартиры если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

При таком выселении другое жильё не предоставляется.

Жилищный кодекс РФ

Статья 91

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Это крайняя мера, которая возможно только по решению суда. Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Собственник жилого помещения также может быть лишён права собственности и выселен в том случае, если он использует его не по назначению или не содержит его, и помещение разрушается.

Жилищный кодекс РФ

Статья 293

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В таком случае после предупреждения муниципалитет может обратиться в суд и квартиру продадут с торгов, а бывшего собственника выселят.

Наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды исходят из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например:

• использование его для офисов,
• складов,
• размещения промышленных производств,
• содержания и разведения животных
• фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности:

1. научной
2. творческой
3. адвокатской
4. индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением:

• без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан
• без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства
• без соблюдения правил пользования жилыми помещениями, например:
  • прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости;
  • производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
  • нарушение правил содержания домашних животных;
  • совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Признание дома аварийным

Если дом признан аварийным, то муниципалитет потребует у собственников его снести ли реконструировать. Для этого собственникам даётся определённый срок. По его истечении если собственники не выполнят предъявленное им требование, дом, в том числе и все помещения в нём включая квартиры, а также и земельный участок под ним может быть изъят для муниципальных нужд.

Жилищный кодекс РФ

Статья 32

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.

Орган местного самоуправления предложит собственнику заключить соглашение об изъятии недвижимости. Если собственник с этим не согласится, то принадлежащая ему недвижимость может быть принудительно изъята решением суда. В таком случае взамен изъятого помещения собственнику должно быть предоставлено возмещение.

Самовольная перепланировка

Если в квартире проведена самовольная перепланировка и она не узаконена, то муниципалитет может подать в суд на собственника и потребовать выселения.

По итогам рассмотрения дела суд может:

1. сохранить квартиру в перепланированном состоянии;
2. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
3. в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Злостная неуплата коммунальных услуг

При неуплате за ЖКХ более шести месяцев наниматель по договору соцнайма может быть выселен в судебном порядке. При этом предоставляется другое жилое помещение по нормативам, установленным для вселения граждан в общежития.

При этом иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей.

Жилищный кодекс РФ

Статья 90

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Обращение взыскания на жильё (залог, ипотека)

Если квартира в залоге, к примеру, по договору ипотечного кредита, на неё может быть обращено взыскание при неисполнении договора кредита заёмщиком.

Кредитор (банк) может забрать себе жильё в судебном порядке или по соглашению с должником.

После этого у проживающих в жилом помещении лиц прекращается право пользования жильём и они подлежат выселению.

Переход права к новому собственнику (купля-продажа)

При переходе права собственности к другому лицу, например при купле-продаже жилья права пользования жильём у членов семьи бывшего собственника и самого бывшего собственника, разумеется, прекращается. Они обязаны освободить помещение.

В случае отказа покинуть квартиру в срок, который установил новый собственник, они могут быть выселены принудительно в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ

Статья 35

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Утрата статуса члена семьи

Бывшие члены семьи собственника, например, бывшие супруги больше не могут проживать в его жилье без согласия, утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его.

Исключение предусмотрено только для несовершеннолетних детей.

В том случае, если они не покидают жильё добровольно, собственник может выселить их в судебном порядке.

Другое жильё в таком случае не предоставляется.

Проживание в другом месте

Наниматель и члены семьи по договору социального найма теряют право проживания в том случае, если они выехали из квартиры и проживают в другом месте. В таком случае договор найма может считаться расторгнутым с момента выезда.

Важно отметить, что выезд не должен носить временный характер. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ

Статья 83

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Лишение родительских прав

По общему правилу родители, лишённые прав могут проживать совместно с детьми, в отношении которых они лишены прав.

Однако, в том случае, если суд посчитает, что такое проживание невозможно, то бывших родителей могут выселить как с предоставлением, так и без предоставления другого жилья.

Суд может выселить этих граждан в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора.

Расторжение договора найма служебного жилья

Если договор найма служебного жилья (или договор найма специализированных жилых помещений) расторгнут или прекращён, то бывший наниматель должен освободить жильё.

В том случае, если бывший работник отказывается выехать добровольно, он может быть выселен принудительно и без предоставления другого жилья.