Как разделить ипотеку при разводе

Процедура развода ставит перед супругами немало вопросов, которые для решения требуют множества знаний и немалой подкованности в сфере права. Среди них и ипотечный кредит, имеющийся у одного или обоих разводящихся, и купленная на такой кредит недвижимость — квартира или дом в ипотеке.

Процедура раздела имущества бывает сложна для людей с правовой так и с моральной, эмоциональной точек зрения. А в том случае, если среди того, что необходимо разделить присутствует ипотечный кредит, зачастую без помощи юриста не обойтись.

Хотя эта статья и не заменит консультации юриста, давайте попробуем разобраться в вопросе.

Раздел ипотеки при «гражданском браке»

Понятие «гражданский брак» отсутствует в каком-либо официальном нормативно-правовом акте. По закону такая пара считается сожителями.

Сегодня всё меньше людей по всему миру считают, что для отношений необходимо свидетельство о браке и штамп в паспорте. Однако, такой подход может быть сложным с правовой точки зрения, поскольку само по себе такое сожительство не порождает правовых последствий.

Оформление ипотеки в гражданском браке вызывало и вызывает множество вопросов, поскольку de jure в данном случае пара не является родственниками. В таком случае возможно два варианта – получение жилищного кредита одним человеком либо привлечение партнёра в как созаёмщика или даже поручителя.

Если в процессе официального развода без брачного договора супруги делят поровну совместно нажитое имущество (к примеру, недвижимость) и обязательства (долги и кредиты — в том числе и ипотеку), то без регистрации брака такое правило автоматически не действует.

В случае, если отношения не зарегистрированы, а имущество и кредит оформлялись на одного из партнёров, то он сможет забрать и недвижимость и кредит. В таком случае другому из пары нужно доказывать своё право на часть имущества в суде.

Не остаться у «разбитого корыта» можно, оформив кредит и жилье на двоих. Если это невозможно, а вы вкладываете и свои деньги, то оплачивайте кредит лично, вписывайте в квитанции свое имя и храните их всегда.

Банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

Если пара решила расстаться, здесь возможно несколько вариантов развития событий:

• Квартира достается заемщику полностью. Даже если второй человек тоже вкладывал финансы в погашение кредита, при неучастии в сделке ему придется доказывать свое право на жилье через суд.
• Стороны мирно договариваются о разделе имущества.
• Если при оформлении ипотеки один из пары участвовал как созаёмщик, то квартира будет разделена в долях, оговорённых в договоре, или в равных частях.

Как и в большинстве договорных отношений, будущее недвижимости, приобретенной по ипотеке в гражданском браке, во многом определяется тем, как зафиксированы права каждого из участников сделки, именно поэтому к составлению договора купли-продажи следует подойти со всей ответственностью. Поскольку существующее законодательство не вводит ограничений по количеству будущих собственников и их долей, гражданским супругам остается лишь получить соглашение кредитора на покупку жилья в долевую собственность и зафиксировать свои права на бумаге. Во избежание непредвиденных ситуаций также полезно сохранять документы, из которых впоследствии суд сможет установить размер вклада каждого из супругов в покупку, например приходные кассовые ордера или платежные поручения.

Итак, с позиции банков, кредитование лиц, которые не попадают под определение семьи, не несет практически никаких рисков, поскольку устанавливает отдельные обязательства для каждого из участников жилищного займа. Более того, созаемщик выступает дополнительным гарантом того, что долг будет возвращен в полном объеме и в срок. Если же говорить о подобных заемщиках, чьи семейные отношения не закреплены официально, то судьба их имущественных отношений, во многом определяется условиями, обозначенными в договоре купли-продажи через ипотеку.

Ипотека при расторжении брака

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе. В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
• поделить квартиру и долги; погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

Раздел до развода

В том случае, если супруги расходятся мирно и договорились о том, что достанется каждому из них, и не намерены жить в ипотечной квартире, то можно решить вопрос с ипотекой до инициации процедуры развода.

В таком случае можно продать квартиру (или другую принадлежащую супругам недвижимость), погасить сумму задолженности по кредиту, а оставшиеся денежные средства разделить поровну между супругами. Это удачный вариант, который позволяет решить сразу несколько стоящих перед парой вопросов:

• супруги избавятся от необходимости продолжать совместную жизнь;
• вопрос с выплатой кредита будет закрыт.

При этом нужно иметь в виду, что на продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не всегда с охотой идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. Такие проценты могут составить немалую сумму.

Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк может одобрить продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.

Также зачастую для банка и супругов оптимальным вариантом является досрочное погашение платежа по ипотеке.

Ипотека при разделе имущества

Суды, рассматривающие дела о разводах и разделе имущества, в тех случая, когда в деле имеется вопрос об ипотеке руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ипотечным договором, и прочими соглашениями оформленными между банком и заемщиком.

На основании закона, в частности семейного права при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако, надо иметь в виду, что в случае ипотеки раздел такой квартиры пополам непрост, поскольку жильё находится в залоге у банка, что запрещает собственникам совершать с ним какие-либо юридически значимые действия.

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

• Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении пятьдесят на пятдесят. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
• Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
• По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
• Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

При этом нужно иметь в виду, что пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Однако положения о том, что такое согласие предполагается также в случае возникновения у одного из супругов долговых обязательств с третьими лицами, действующее законодательство не содержит.

Напротив, в силу п. 1 ст. 45 СК РФ, предусматривающего, что по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга, допускается существование у каждого из супругов собственных обязательств.

Следовательно, в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п. 2 ст. 45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.

Брачный договор и ипотека

Брачный договор могут заключить жених и невеста (до вступления в брак), муж и жена (в браке). Этот документ содержит договоренности супругов о важных имущественных и финансовых сторонах семейных отношений. Например, о владении жильем, о приобретении вещей, об открытии банковских счетов, о получении и выплате кредитов (в том числе, ипотечных), о доходах и расходах семейного бюджета и так далее. Супруги вправе предусмотреть любые условия, которые не противоречат законодательству и не ограничивают законные права и свободы друг друга.

Брачный контракт должен иметь форму письменного документа с подписями сторон и заверением нотариуса.

При разделе общей собственности супругов и определении долей в этой собственности доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Если же в ипотечном брачном договоре будут четко прописаны доли, например, одному из супругов будет причитаться 80% недвижимости, а другому 20%, то в случае развода доли будут такими же.

Раздельная собственность подразумевает, что приобретённым в ипотеку жильём владеет только один из супругов, он же и вносит по ней ипотечные платежи. В этом случае после развода второй супруг не может претендовать на данную недвижимость.

Кроме того, судом учитывается согласие кредитора при разделе долга, при этом большинство банков не дают такого согласия. Несмотря на это, суды чаще всего удовлетворяют требования одного из супругов и делят ипотечную квартиру, аргументируя тем, что объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Статьей 39 Семейного Кодекса суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

1. Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
2. Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
3. Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
4. Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т. д.

Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

1. Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
2. Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
3. Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

При этом за сделками с недвижимостью, числящейся как место прописки несовершеннолетнего, пристально следят органы государственной опеки. В результате сделок он не должен остаться без жилья и условия проживания после деления не могут быть существенно ухудшены.

Прежде чем решать, как продать ипотечную квартиру при разводе и делить средства, придется выписать детей и определить им новое место проживания. Банковскими правилами предусмотрено время на такие операции. При разделе самой квартиры за родителем, с которым остается ребенок, закрепляется и большая часть площади с пропорциональной нагрузкой в виде процентов по кредиту.

Что если квартира куплена до заключения брака

Для раздела недвижимого имущества супругам нужно, прежде всего, определить правовой режим своей квартиры: является ли она совместной собственностью бывших супругов или принадлежит лишь одному из них. Совместной собственностью считается то имущество, которое было приобретено супругами уже во время брака.

Если же квартира была приобретена одним из разведенных лиц еще до вступления в брак, то она к совместной собственности не относится и разделу, соответственно, не подлежит.

Иногда, вступая в брак, один из супругов уже имеет квартиру, взятую в ипотеку. При замужестве/женитьбе заемщик продолжает вносить платежи. И он остается полноправным собственником при разводе. Однако второй супруг имеет право претендовать на те платежи, которые были внесены после заключения брака, так как они производились из семейного бюджета. При этом в большинстве ситуаций, не важно была ли это ипотека на покупку земельного участка или другой недвижимости – в конечном счете, все будет разделено между супругами.

Чтобы избежать недоразумений при разделе квартиры в ипотеке при разводе, заемщик должен уведомить банк о вступлении в брак и оформить новоявленного супруга как поручителя. Тогда второй супруг также буде нести ответственность по кредиту. Другой вариант – оформить брачный договор, в котором все нюансы ипотеки в случае развода будут оговорены.