Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Задача для профессионала, который продает квартиру, которая находиться под бременем кредита, так называемой “ипотекой” по ее продаже не очень сложна. Для человека, который сталкивается с этим впервые, это может быть настоящим испытанием, и это правда, поэтому нужно быть хорошо подготовленным к нему. Стоит помнить, что в земельном и ипотечном реестре нашей собственности банк закрепил запись и, таким образом, его надо будет сообщить ему о своих намерениях продать квартиру. Ипотека – она привязана в собственности банка, а не у владельца.

Первые шаги, поиск покупателя

Однако вначале давайте сосредоточимся на поиске «желающих» купить нашу квартиру.

Для этого вам следует представить предложение квартир на порталах, специализирующихся на продаже недвижимости. Если нет опыта и знаний в сфере недвижимости, но хочется совершить быструю и эффективную продажу, то стоит в офис по недвижимости, который сделает самую тяжелую работу, а также урегулирует все юридические вопросы. Надо помнить, что опытный агент – это человек, который, в принципе, имеет больше знаний о продажах и, следовательно, имеет больший опыт, который может оказаться неоценимым, если возникнут какие-либо трудности в завершении сделки. Также стоит помнить, чтобы немедленно сообщить потенциальному покупателю или агенту, который занимается нашей квартирой, о том, что на имущество взимается кредит.

Как правило, эта информация ничего не меняет, однако, это важный элемент правового статуса нашей собственности.

Как только появится заинтересованный клиент и цена продажи будет принята обеими сторонами, то можно приступать к завершению продажи.

Подготовьте предварительный договор

Сначала подписывается предварительный договор. В ситуации, когда продажа осуществляется  юристом, будет обязательно составлен договор и собраны все необходимые документы. Это очень удобное решение, потому что можно быть уверенным, что проект, подготовленный агентствами, будет содержать всю необходимую информацию о недвижимости и будет правовой гарантией для каждой стороны. Однако, если продажа осуществляется самостоятельно, то стоит подумать о договоре в форме нотариального акта. Такое соглашение содержит все элементы для защиты обеих сторон, и нотариус дополнительно сможет развеять все сомнения и ответить на юридические вопросы. Однако следует помнить, что предварительный договор в форме нотариального акта будет представлять дополнительные расходы.

Получите согласие банка

Далее уже понадобятся конкретные документы для предварительного договора. Надо пойти в банк, который дал ипотеку, и попросить предоставить справку о том, сколько еще нужно заплатить. Сертификат должен содержать:

• данные заемщика;
• дату предоставления кредита;
• сумма финансирования;
• текущий баланс;
• номер технического счета для погашения;
• какая комиссия за досрочное погашение (в отдельных банках);
• декларации о выдаче документов, разрешающих выпуск ценных бумаг.

Стоит узнать, берет ли банк комиссионные за досрочное погашение долга, а также комиссии за выдачу сертификатов, которые покрываются из собственного кармана.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Другим очень важным документом является обещание банка, что сразу после получения соответствующего перевода от покупателя наша собственность будет получено разрешение на удаление записи из ипотечного и земельного реестра. Благодаря этому правовая ситуация с квартирой будет понятна всем сторонам участвующим в сделке.

Обратите внимание, что разные банки могут устанавливать различные условия на продажу ипотечной квартиры, а в случае выдачи закладной такая продажа разрешена лишь в том случае, если соблюдены условия закладной.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

В том случае, если условия банка или закладной будут нарушены, банк может потребовать досрочно погасить кредит и обратить взыскание на залог или признать сделку купли-продажи недействительной.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Документы, выданные банком, действительны в течение 30 дней. Обычно банки выдают необходимые сертификаты в течение не более трех дней. Следует помнить о сроке действия, а затем записать предварительный договор.

Если самостоятельно делать такое соглашение, то следует помнить, что абсолютный минимум должен указывать:

1. стороны договора;
2. цена недвижимости;
3. сумма авансового платежа и депозита;
4. срок заключения соглашения (договора) по передачи имущества (который должен быть оформлен в форме нотариального акта).

Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, весьма вероятно, что человеку, который хочет приобрести квартиру, будет также пользоваться кредитом, и, таким образом, только когда у нас будет подписан предварительный договор, покупатель сможет подать заявку на ипотеку. В этой ситуации надо ждать положительного кредитного решения.

Заключите договор

Идя по этому пути, чтобы завершить продажу, следует обратиться к нотариусу или в Росреестр и заключить договор купли-продажи квартиры. Помимо ипотечных документов от банка также понадобятся следующие документы:

• копия из ипотечного и земельного реестра (в настоящее время можно проверить в электронном виде),
• справки:
• что никто не зарегистрирован в помещении;
• об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость и постоянным сборам за пользование;
• документ, который подтверждает приобретение прав на помещение (например, нотариальный акт на покупку недвижимости);
• справка из жилищного фонда или кооператива об отсутствии задолженности по арендной плате и расходам на эксплуатацию помещения.

Надо быть готовым к тому, что нотариус может попросить принести некоторые дополнительные документы, чтобы обеспечить безопасность продажи для обеих сторон. В ситуации, когда человек, который покупает квартиру без посредников, то он берет кредит, и идет в банк с нотариальным актом. Только так банк покупателя узнает, какая часть средств должна быть переведена на счет нашего банка, где находиться остаток кредита и сколько лицевой счет.

Например: квартира за 4 млн. и 1 млн. руб. для полного расчета. Банк покупателя перечисляет сумму 1 млн. руб. в наш банк, чтобы полностью погасить кредит, а оставшиеся 3 – на наш лицевой счет.

В завершенииe стоит напомнить, что при продаже недвижимости стоит позволить делегировать весь процесс юристу, который имеет опыт в таких сделках. Он объяснит все неясности, поможет нам подготовить документы, поделится своим опытом, а иногда и временем, необходимым для выполнения всех формальностей. Это решение экономит время, нервы и реально увеличивает прибыль от продажи.