Оглавление
Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства далеко не всегда безоблачны. Задержка ввода и передачи жилья, некачественное строительство — дольщики могут столкнуться с недобросовестным поведением строительных компаний. Закон и договор долевого строительства, которые регулируют правоотношения между сторонами даёт гражданам право требовать выплаты неустойки, штрафов и компенсации убытков. Однако для этого сперва нужно направить застройщику претензию. В данной стать мы разберём как написать и направит претензию застройщику.
В каких случаях нужно предъявить претензию застройщику
Закон требует, чтобы перед обращением в суд участник долевого строительства направил претензию, и тем самым был бы соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.
В ряде случаев (например при расторжении договора долевого строительства) направление претензии обязательно, в других направлять претензию не обязательно. Однако, предъявление требований к застройщику до суда может привести к мирному разрешению конфликта.
Претензию можно предъявить в том случае, если застройщик не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, а именно:
- нарушен срок передачи объекта;
- объект долевого строительства имеет недостатки.
Далее мы разберём содержание претензий в этих двух случаях. ⬇
Правила составления претензии застройщику
В ходе подготовки претензии необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Претензия составляется в произвольной форме и единого установленного образца претензии не существует. Содержание претензии зависит от конкретного случая и его особенностей. К составлению этого документа нужно подойти очень внимательно, ведь ошибки в нём могут дать возможность застройщику отказать в ваших требованиях и остаться в рамках закона.
Претензия при нарушении срока передачи объекта
В соответствии со статьёй 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В том случае, если дольщик сам уклоняется от приёма-передачи объекта недвижимости, срок не будет считаться нарушенным. Также срок продлевается, если участник строительства подписал соглашение об изменении срока передачи в соответствии с частью 3 статьи 6 ФЗ № 214.
В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.
В претензии необходимо указать:
- Данные застройщика. Наименование, адрес, ИНН, ОГРН, телефон, адрес электронной почты (если известны);
- Данные «дольщика», участника долевого строительства. Фамилия, Имя, Отчество (при наличии), адрес, телефон, адрес электронной почты (если есть);
- Реквизиты договора долевого строительства. Дату, номер договора;
- Срок передачи квартиры по договору и срок фактической передачи объекта. Если объект до настоящего времени не передан, указать это;
- Требования к застройщику. Размер неустойки и её расчёт. Неустойка установлена законом в двойном размере от 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки;
- Ссылки на нормы закона;
- Реквизиты для перечисления вам денежных средств;
- Перечень прилагаемых документов (копия договора ДУ, копия акта передачи квартиры, копия документа, подтверждающего оплату по договору);
- Дату составления претензии и подпись.
Претензия при наличии недостатков объекта долевого строительства
В соответствии со статьёй 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В том случае, если квартира построена с нарушениями, отступлением от обязательных требований или условий договора и это делает его непригодным для использования, вы можете требовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок на построенное жильё устанавливается на срок не менее пяти лет со дня передачи квартиры.
В претензии необходимо указать:
- Данные застройщика. Наименование, адрес, ИНН, ОГРН, телефон, адрес электронной почты (если известны);
- Данные «дольщика», участника долевого строительства. Фамилия, Имя, Отчество (при наличии), адрес, телефон, адрес электронной почты (если есть);
- Реквизиты договора долевого строительства. Дату, номер договора;
- Дату передачи квартиры по акту;
- Описание выявленных недостатков и дефектов, обстоятельства их выявления;
- и при выявлении недостатков составлялся акт, об этом также необходимо указать в претензии;
- Требования к застройщику. Если вы требуете уменьшения цены договора, то указать сумму такого уменьшения, если требуете возмещения расходов на устранение недостатков — расчёт этих расходов;
- Ссылки на нормы закона;
- Реквизиты для перечисления вам денежных средств (если вы требуете возмещения расходов или уменьшения договорной цены);
- Перечень прилагаемых документов (копия договора ДУ, копия акта передачи квартиры, копия документа, подтверждающего оплату по договору, копия акта о недостатках, фотографии);
- Дату составления претензии и подпись.
Порядок направления претензии застройщику
Претензия направляется в адрес застройщика.
Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.
Рекомендуется проверить актуальные данные в ЕГРЮЛ. Зная ИНН или ОГРН застройщика можно получить выписку, в которой будет указан в том числе адрес нахождения юридического лица. В том случае, если адрес, указанный в договоре и адрес из реестра юридических лиц различаются, лучше всего направить претензию по обоим адресам.
Претензию нужно направить таким образом, чтобы была возможность установить факт направления и получения претензии в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.
Однако, при направлении, ку примеру по e-mail будет проблематично доказать направление и получение такой претензии, поэтому самым правильным остаётся традиционное письмо по почте.
При отправлении претензии по почте рекомендуется направлять её заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Также можно передать претензию застройщику лично уполномоченному лицу. В таком случае нужно изготовить два экземпляра претензии, на одном из которых будет поставлена отметка о принятии с подписью уполномоченного лица и датой принятия.