Договор аренды (найма) квартиры – как составить, требования, образец

Аренда жилья — важная часть жизни граждан, не имеющие возможность накопить средства на покупку собственной квартиры либо взять кредит на ее приобретение.

В этой статье будет разобрано как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть при заключении такого договора.

Требования к договору аренды (найма) жилого помещения

Cогласно статье 671 Гражданского кодекса на основании договора найма собственник квартиры (наймодатель) вправе предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу (нанимателю) для проживания.

В том случае, если квартира предоставляется юридическому лицу, заключается договор аренды.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть если нанимателем является физическое лицо, то необходимо заключить договор найма жилого помещения, а если наниматель — юридическое лицо, организация, то должен быть подписан договор аренды жилья.

Как правильно оформить договор аренды (найма) квартиры между физическими лицами

1. Во-первых, попросите документы, подтверждающие права на жильё у арендодателя, или, если вы арендодатель, предоставьте их арендатору. Подтвердить свои права а квартиру можно различными документами, например, выпиской и Единого Реестра, более подробно этот вопрос раскрыт далее в этой статье.
2. Проверьте, есть ли у другой стороны полномочия на заключение договора — проверьте паспорт и, если это необходимо, то доверенность.
3. Договоритесь об условиях съёма жилья, об основных позициях договора найма: сроке, размере платы, коммунальных платежах, обеспечительном платеже и прочих.
4. Составьте договор в письменном виде. Вы можете опираться на представленные далее образцы, либо обратиться к юристу.

Что должно быть указано в договоре найма квартиры

Договор найма должен содержать:

• наименование договора «Договор найма жилого помещения»;
• место и дату заключения;
• имена или наименования (для юридических лиц) сторон;
• предмет договора;
• цена за найм квартиры;
• сроки найма квартиры;
• права и обязанности сторон, передача квартиры и имущества;

Предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру: местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Это важно, поскольку при неточном определении предмета в случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным.

Если жилое помещение сдаётся с мебелью и бытовой техникой, в договоре нужно указать:

• перечень имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
• лицо, несущее ответственность за сохранность такого имущества;
• определить условие о денежной сумме (обеспечительном платеже) в качестве гарантии обеспечения его сохранности.

В договоре следует определить размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Нужно иметь в виду, что одностороннее изменение такой платы незаконно, если иное не указано в договоре. Эта сумма может быть указана в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

Плата может вносится авансом или по факту.

В том случае, когда в договоре не указаны сроки внесения платы, плата вносится ежемесячно.

Условие об обеспечительном платеже также должно быть оговорено в договоре. После окончания действия договора такой платёж возвращается нанимателю в случае, если
наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора.

Важно определить, входят ли в состав платы коммунальные услуги, определить, на ком, наймодателе или нанимателе лежит обязанность и оплаты. Если в договоре не указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи. Также стоит определить порядок оплаты других платежей (интернет, телевидение, телефон).

В том случае, если в договоре не указано иное, то наниматель должен производить за свой счет текущий ремонт, наймодатель – капитальный ремонт квартиры.

Договора найма жилья может быть заключён на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

В том случае, если договор заключён на срок менее одного года и иное не закреплено в договоре, то в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие, а наниматель:

1. не может вселить других граждан, а также временных жильцов;
2. не может сдать квартиру по договору поднайма;
3. не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В договоре можно указать членов семьи нанимателя, или иных лиц, которые будут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Вселение несовершеннолетних детей происходит без согласия наймодателя.

На проживающих лиц можно возложить обязанности по договору совместно с нанимателем. Например вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт. Это позволит защитить интересы наймодателя.

Кроме указанного, в договоре можно указать иные условия, к примеру:

• Порядок расторжения договора. возврат платы за не период, который наниматель оплатил, вперёд;
• распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;
• содержание домашних животных.

Как и в какой форме нужно заключать договор аренды

Договор найма жилья заключается в письменной форме. Договор должен быть подписан обоими сторонами сделки.

От имени нанимателя или наймодателя договор может подписать представитель, действующий оп доверенности. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать полномочия на заключение и подписание соответствующего договора, прима или передачи жилья.

Передача квартиры наймодателем и приём её нанимателем оформляется актом приёма-передачи. В этом акте может отражаться состояние жилья, список имущества, показания приборов учёта, другая необходимая информация.

Что нужно проверить перед подписанием договора

Перед подписанием договора нужно проверить правоустанавливающие документы и полномочия сторон. Также желательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

Правоустанавливающие документы

Право собственности наймодателя подтверждается правоустанавливающими документами и государственной регистрацией права.

Правоустанавливающими документами могут быть например:

1. договор купли-продажи;
2. договор дарения;
3. договор мены;
4. свидетельство о праве на наследство;
5. судебный акт, вступивший в силу;
6. акт (договор) приватизации.

Государственная регистрация права подтверждается:

1. выпиской из ЕГРН (до 01 января 2017 года — ЕГРП) — при регистрации после 15 июля 2016 года;
2. свидетельством о государственной регистрации права — при регистрации с 31 января 1998 года до 15 июля 2017 года;
3. штампом БТИ на правоустанавливающем документе – при регистрации до 31 января 1998 года.

Паспорт и доверенность

Если наймодатель или наниматель подписывают договор лично, то следует проверить паспорт.

В том случае, если какая-то из сторон действует по доверенности, то доверенность должна быть нотариально удостоверена, и в ней должны содержаться соответствующие полномочия.

Отсутствие задолженности ЖКХ

Отсутствие задолженности по ЖКХ может быть подтверждено копией финансово-лицевого счёта, квитанцией на оплату (единый жилищный документ).

Нужно ли регистрировать в договор аренды квартиры между физическими лицами

В том случае, если договор заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации.

Статья 674 ГК РФ

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Регистрация договора найма в Росреестре

Для регистрации договора необходимо обратиться в Росреестр, предоставить заявление, экземпляр договора и документы сторон.

Заявление о государственной регистрации необходимо подать в течение месяца с момента заключения договора.

Статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

Образцы, бланки типовых договоров аренды жилья

На этих страницах вы сможете скачать образцы договоров аренды и найма квартиры или комнаты (жилого помещения) между физическими и юридическими лицами:

• Простой договор аренды квартиры (найма) между физическими лицами
• Договор аренды (найма) квартиры с мебелью и техникой (физические лица)
• Типовой простой договор аренды квартиры (найма) между физическими лицами – образец, бланк, скачать