Налоги на апартаменты

Апартаменты сегодня привлекают всё больше и больше внимания потенциальных покупателей недвижимости.

Низкая по сравнению с обычными квартирами цена и часто интересное местоположение заставляют присмотреться к покупке апартаментов, однако перед будущим и настоящими владельцами встаёт вопрос о налогообложении покупки и владения апартаментами.

Особенности налогообложения апартаментов

На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения.

В соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения, определяемые в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые помещения (включая апартаменты).

Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные Налоговым кодексом налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.

Кадастровую стоимость можно узнать либо по кадастровому (условному) номеру либо по адресу апартамента.

На сайте Росреестра размещена информация в отношении всех зарегистрированных объектов недвижимости.

В частности, объектом налогообложения признаются апартаменты, являющиеся нежилыми помещениями.

Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные Налоговым кодексом налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.

В целях исчисления налога на имущество физических лиц апартаменты относятся к иным помещениям, налоговые вычеты, предусмотренные для жилых помещений, к ним неприменимы.

В г. Москве налог в отношении апартаментов, соответствующих определенным условиям, уменьшается на сумму льготы, рассчитанную с учетом понижающих коэффициентов. Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы (исходя из их кадастровой стоимости либо инвентаризационной стоимости).

В г. Москве перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержден постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП.

Налог на имущество в отношении данной категории недвижимости во многом зависит от того, что указано в свидетельстве о праве собственности и в каком комплексе расположены апартаменты. Обусловлено это тем, что самого понятия “апартаменты” в российском законодательстве, в том числе в законодательстве о налогах и сборах, нет.

При исчислении налога в отношении апартаментов необходимо учитывать следующие особенности:

1. регион – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
2. тип и разрешённое использование здания, в котором они расположены;
3. установленная кадастровая или инвентаризационная стоимость помещения.

Размер ставки налога на апартаменты как на имущество

Размер налога на апартаменты зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость это стоимость апартамента приближенная к рыночной (должна быть приближена), определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость не установлена, то применяется инвентаризационная стоимость при исчислении налога на имущества физических лиц.

Владелец апартамента не вправе самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость своего имущества, но вправе ее оспорить.

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5 %, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

• апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре;
• Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости или документами технического учета);
• кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;

Апартаменты, не соответствующие этим условиям облагаются по ставке 2%.

При этом ставка налога в отношении жилых помещений, квартир, комнат составляет 0,1%

Ставка исходя их инвентаризационной стоимости

В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов размер ставки налога зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Ставки налога по инвентаризационной стоимости таковы:

• 0,1% при инвентаризационной цене объекта до 300 тыс. рублей;
• 0,1 – 0,3% при инвентаризационной цене объекта в пределах 300-500 тыс. рублей включительно;
• 0,3 – 2% при инвентаризационной цене более 500 тыс. рублей.

Местными органами власти могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от стоимости объекта, его вида и места нахождения.

Налоги на апартаменты в Москве

Налог на имущество физических лиц в г. Москве регулируется гл. 32 Налогового кодекса РФ, а также Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машиномест и иных объектов, указанных в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В иных случаях в отношении апартаментов предельная налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц составляет 0,5 процента кадастровой стоимости.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости, вида объекта налогообложения, места нахождения объекта налогообложения, видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Законом Москвы установлены следующие ставки налога на апартаменты:

• 1,2 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2015 году;
• 1,3 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2016 году;
• 1,4 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2017 году;
• 1,5 % кадастровой стоимости объекта налогообложения – в 2018 году и последующие налоговые периоды — в случае если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ. Вы можете проверить, включен ли торговый или офисный центр, в котором расположено ваше помещение, в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы;
• 2 % — в случае если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн рублей;
• 0,5 % — в остальных случаях.

Налоговые льготы на апартаменты в Москве

Сниженные ставки применяются в при следующих условиях:

1. нежилое помещение включено в реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Реестр апартаментов и порядок его формирования утверждаются Правительством Москвы;
2. площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров;
3. кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100000 рублей;
4. нежилое помещение не является местом нахождения организации;
5. нежилое помещение не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

В этом случае сумма налога уменьшается на сумму, определяемую по формуле:

Л = Н x К1 x К2,

где:

• Л – сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога;
• Н – сумма налога, исчисленного налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи;
• К1 – коэффициент, равный отношению 150 к площади нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи. В случае если площадь нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, составляет менее 150 квадратных метров, коэффициент К1 принимается равным 1;
• К2 – коэффициент, равный:
  • 0,58 применительно к расчету налога за 2015 год;
  • 0,62 применительно к расчету налога за 2016 год;
  • 0,64 применительно к расчету налога за 2017 год;
  • 0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.

Льгота предоставляется в отношении одного объекта недвижимости, по которому начислена максимальная сумма налога.

Налог, НДФЛ при покупке и продаже апартаментов

Покупка апартаментов налогами не облагается.

Ставка НДФЛ при продаже апартаментов

Ставка налога при продаже апартаментов — 13 % от суммы дохода.

Размер налога при продаже зависит от срока владения недвижимостью:

1. 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
2. менее 5 лет – размер налога подлежащего уплате – 13 %. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путём наследования или дарения.

Налоговые вычеты при продаже апартаментов

Продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей.

Также доходы можно уменьшить на размер расходов на приобретение проданной недвижимости. Эти расходы должны быть документально подтверждены.

Ставка НДФЛ при продаже апартаментов для нерезидентов

Для иностранцев, налоговых нерезидентов, ставка НДФЛ составляет 30%.

При этом налоговые вычеты не применяются.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ
П. 3 СТ. 224

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации

Справка:

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 НК РФ).