Налогообложение ТСЖ

Гражданский кодекс Российской Федерации подразделяет все организации на коммерческие и некоммерческие. Первые ставят основной целью своей деятельности извлечение прибыли, вторые предоставляют социальные услуги, содействуют развитию культуры, образования, осуществляют другие общественно полезные цели.

Одним из видов некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые как форма управления многоквартирным домом в настоящее время привлекают к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах.

О том, как осуществляется налогообложение товариществ собственников жилья, мы и поговорим далее в этой статье.

Итак, как мы только что сказали, товарищество собственников жилья является одной из форм некоммерческих организаций. Некоммерческой организацией, как следует из пункта 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Деятельность товариществ собственников жилья регулируется ГК РФ, а также Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

К товариществам собственников жилья применяются нормы о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 — 123.14 ГК РФ).
ТСЖ, наряду с управляющими организациями, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, относятся к организациям жилищно-коммунального хозяйства, что следует из пункта 5.17 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы», утвержденных Приказом Росстата от 22 декабря 2014 г. № 719.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание товарищества и правление товарищества, что установлено статьей 144 ЖК РФ. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания ТСЖ, определены пунктом 2 статьи 145 ЖК РФ, обязанности правления ТСЖ — статьей 148 ЖК РФ.

Перейдем к вопросам налогообложения и, соответственно, к НК РФ.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Не подлежит обложению НДС на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых, в частности, ТСЖ при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение. Такая норма установлена подпунктом 29 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Применяя указанную норму, следует руководствоваться пунктом 4 статьи 154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме.

Таким образом, услуги, указанные в пункте 4 статьи 154 ЖК РФ, предоставляемые товариществами собственников жилья, освобождаются от обложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Здесь стоит обратить внимание на Письмо ФНС России от 30 октября 2015 г. № СД-4-3/18991 «О направлении письма Минфина России» (вместе с Письмом Минфина России от 23 сентября 2015 г. № 03-07-15/54498), в котором чиновники пояснили следующее.

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившим в силу с 1 сентября 2014 г. (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица — товарищество собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья.

Организации, имеющие организационно-правовую форму товарищества собственников недвижимости, в указанных подпунктах 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ не поименованы.

ГК РФ предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 ГК РФ наименование товарищества собственников жилья должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества — «товарищество собственников недвижимости (жилья)».

Таким образом, по мнению чиновников, лишь в случае указания в наименовании на вид недвижимого имущества — «жилья» товарищества собственников недвижимости следует рассматривать в качестве товариществ, осуществляющих деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ. В связи с этим операции, перечисленные в указанных подпунктах 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, предоставляемые, выполняемые (оказываемые) товариществами собственников недвижимости (жилья), освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость.

В то же время коммунальные услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями товариществам собственников жилья, в перечень операций, освобождаемых от обложения НДС, не включены, в связи с чем такие услуги подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке, о чем сказано в Письме Минфина России от 18 января 2012 г. № 03-07-14/06. Указанная позиция подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2011 г. № 12552/10.

Таким образом, от обложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг товариществами собственников жилья по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса, что подтверждают и Письма Минфина России от 21 ноября 2011 г. № 03-07-14/112, от 19 марта 2014 г. № 06-05-17/11844.

Аналогичный порядок применения освобождения от обложения НДС установлен и подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ по работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с названным подпунктом не подлежит налогообложению на территории Российской Федерации реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) товариществами собственников жилья, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Согласно пункту 1 статьи 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Поскольку понятие «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» НК РФ не предусмотрено, при определении данного понятия следует руководствоваться пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила № 491), которым установлен перечень услуг по содержанию общего имущества. На это указывает Минфин России в Письме от 26 августа 2014 г. № 03-07-11/42608.

В силу пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

  • осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил № 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
  • обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
  • поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
  • уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
  • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
  • организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;
  • меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
  • содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
  • текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
  • проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
  • обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и так далее).

Таким образом, от обложения НДС освобождаются операции по реализации вышеперечисленных работ (услуг) по содержанию, а также ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые товариществами собственников жилья по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
При этом работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые товариществам собственников жилья организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от обложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в Письме Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169.

Также в Письме отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождения от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами товарищества.

Не следует забывать о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие обложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право предоставлено налогоплательщикам пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации следует представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные ТСЖ на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождения от обложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в Письме Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в Письме ФНС России от 12 мая 2014 г. № ГД-4-3/[email protected]

Налог на прибыль

Еще раз обратимся к ЖК РФ и напомним, что товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в доме, договоры, а также выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги (пункт 1 статьи 137 ЖК РФ).

На членов ТСЖ, в свою очередь, возложена обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если в соответствии с уставом товарищества на товарищество возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; предоставлению коммунальных услуг, по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, капитальному ремонту и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ, то есть не является посредником, закупающим по поручению членов соответствующие работы, услуги), и на членов ТСЖ возложены обязанности по оплате данной деятельности, то налогообложение средств, поступающих на счет ТСЖ, осуществляется в порядке, рассмотренном в Письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. № 03-07-15/24.

Объектом обложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании статьи 247 НК РФ являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Определяя налоговую базу, следует помнить о том, что статья 251 НК РФ содержит перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, причем перечень этих доходов является исчерпывающим. Пунктом 2 статьи 251 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), а также отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья их членами.

В Письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. № 03-07-15/24 указано, что ЖК РФ аккумулирования членских взносов членами ТСЖ не предусмотрено. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 ЖК РФ, что установлено пунктом 5 статьи 155 ЖК РФ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством, а в связи с владением и пользованием.

Таким образом, средства, поступившие от членов товарищества в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями, по мнению Минфина, не являются.

Плата членов товарищества за работы (услуги) по обеспечению надлежащего состояния жилого дома и придомовой территории, по содержанию и ремонту нежилых помещений, по капитальному ремонту дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, учитывается ТСЖ при исчислении налога на прибыль. При этом для целей налогообложения учитываются расходы, отвечающие требованиям статьи 252 НК РФ. Такая же позиция высказана в Письмах Минфина России от 27 ноября 2007 г. № 03-03-07/23, от 12 февраля 2008 г. № 03-03-06/4/7, от 17 декабря 2008 г. № 03-03-06/4/97, от 26 июня 2012 г. № 03-03-07/29, в Письме ФНС России от 9 августа 2010 г. № ШС-37-3/[email protected] «О налогообложении товариществ собственников жилья». В этих Письмах сказано, в частности, о том, что обязательные платежи, поступающие ТСЖ от их членов, в соответствии с общеустановленным порядком, включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом коммунальные платежи, например, такие как плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и тому подобное, одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ учитываются в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.

Если же в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов, на товарищество возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и товарищество от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов товарищества вышеперечисленные услуги), то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, то есть только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина России от 25 октября 2010 г. № 03-07-14/77.

Следует отметить, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиками в рамках целевого финансирования, что следует из подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ. При этом налогоплательщики должны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных и произведенных в рамках целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета полученные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами:

  • в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ);
  • в виде средств бюджетов, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с ЖК РФ товариществам собственников жилья;
  • в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Таким образом, денежные средства, полученные ТСЖ из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона № 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль. На это же указывает Минфин России в Письме от 3 июня 2013 г. № 03-03-06/4/200113.

Не подлежат налогообложению также бюджетные средства, выделяемые в соответствии с ЖК РФ на долевое финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Иными словами, в налоговую базу не включаются даже те денежные средства, которые получены ТСЖ вне рамок реализации Федерального закона № 185-ФЗ.

Кроме того, не подлежат налогообложению средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Организации, помимо общей системы налогообложения, могут применять и специальные налоговые режимы, в частности упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), порядок определения доходов и расходов при которой регулируется главой 26.2 НК РФ.

В Письме ФНС России от 22 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/[email protected] «О налогообложении товариществ собственников жилья» отмечено, что согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ при применении УСН в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ товарищества собственников жилья, применяющие УСН, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществом его членами.

Учет других платежей, поступающих ТСЖ от его членов, в составе доходов будет зависеть от договорных отношений ТСЖ и его членов.
Так, если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов товарищества, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и товарищество от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (то есть исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов товарищества указанные услуги) и на членов товарищества возложены обязанности по оплате данной деятельности ТСЖ, то в соответствии со статьей 249 НК РФ суммы платежей членов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться ТСЖ в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

При этом если ТСЖ применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то он вправе для целей налогообложения учитывать расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

В случае если сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, такие налогоплательщики обязаны уплатить минимальный налог в размере 1 процента налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со статьей 346.15 НК РФ (пункт 6 статьи 346.18 НК РФ).

Если в соответствии с уставом на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению вышеуказанных жилищно-коммунальных услуг и товарищество от своего имени по поручению членов или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) (то есть является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим услуги по поручению членов), то на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Ответ на вопрос о том, учитывается ли при исчислении налоговой базы оплата счетов ТСЖ на содержание аппарата управления, техническое обслуживание коммуникаций, охрану и уборку, содержит Письмо УФНС России по городу Москве от 25 ноября 2008 г. № 26-14/109814. Плата ТСЖ на содержание аппарата управления, техобслуживание коммуникаций, охрану, уборку территории, вывоз мусора, за потребленную электроэнергию и иные целевые сборы включаются в состав выручки (доходов) от реализации и учитываются при определении налоговой базы.

Вместе с тем, как сказано в Письме, платежи квартиросъемщиков за обслуживание лифтового хозяйства, системы пожарной безопасности и вывоз твердых бытовых отходов, поступающие на счет ТСЖ и перечисляемые в дальнейшем организациям, оказывающим соответствующие услуги, в состав доходов не включаются, поскольку ТСЖ не оказывает эти услуги.

Rating: 5.0/5. From 6 votes.
Please wait...