Товарищество собственников жилья может (и должно) заниматься хозяйственной деятельностью:

• эксплуатацией, обслуживанием и ремонтом общего имущества в МКД;
• строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества;
• сдачей в аренду, внаем части имущества.

Хозяйственная деятельность ТСЖ — это конкретные технические, физические и иные подобные действия, интеллектуальные усилия персонала товарищества, направленные на управление общим имуществом собственников в доме (обслуживание, эксплуатация, ремонт, благоустройство и т.п.).

В частности, товарищество занимается хозяйственной деятельностью по:

• обеспечению жителей дома коммунальными услугами;
• содержанию общего имущества (своевременное устранение неполадок в инженерных системах, обеспечение установленных стандартов в жизнеобеспечении и др.);
• ремонт общего имущества (капитальный, текущий).

Содержание и ремонт товарищество может осуществлять самостоятельно за счет штатных сотрудников, находящихся в трудовых отношениях с ТСЖ, или по договору с подрядными организациями. Этот вопрос решается общим собранием членов ТСЖ (если соответствующие положения внесены в его устав) или правлением ТСЖ.

ТСЖ имеет право заниматься хозяйственной деятельностью:

• строительством дополнительных, вспомогательных помещений (например, мастерских по ремонту, оказанию разнообразных коммунально-бытовых услуг на основе положений устава, правил внутреннего распорядка);
• передачей в аренду части имущества на основе заключенных гражданско-правовых договоров.

Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе в связи с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений относится к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и осуществляется товариществом (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ).

С одной стороны, перечень видов хозяйственной деятельности ТСЖ, содержащийся в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, является закрытым. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ говорит о том, что товарищество может осуществлять и иные виды деятельности.
К примеру, п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривает право ТСЖ продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Полномочия ТСЖ по распоряжению ОИ должны быть указаны в уставе, принятом на общем собрании собственников.
Если такие изменения вносятся в существующий устав то они должны быть подтверждены решением ОСС.
ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо.

Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Таким образом, доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели, являющиеся предметом его деятельности.

Об этом же говорит и Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2012 № 10-П. КС РФ говорит о том, что возможность распределения между членами ТСЖ доходов от использования имущества товарищества или общего имущества дома не соответствует целям ТСЖ, установленным жилищным кодексом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового финансового плана (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ «Правовое положение членов товарищества собственников жилья».

Решения о целевом использовании свободных средств должны приниматься общим собранием членов ТСЖ.

Основным документом, на основании которого ТСЖ осуществляют свою деятельность и организуют бухгалтерский учет, является смета доходов и расходов. Данный документ составляется каждый год исходя из сумм предполагаемых поступлений и направлений расходования имеющихся и поступивших денежных средств.

Смета ТСЖ отражает движение поступлений и расходование целевых средств. Документ служит основанием для обоснования размера взносов и платежей членов общества, расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат. Его отсутствие нарушает ст. 148 ЖК РФ

Сроки принятия годовой сметы доходов и расходов Жилищный кодекс не регламентирует. На практике новая смета на год принимается одновременно с утверждением отчета об исполнении сметы доходов и расходов за предыдущий год. Прошлогодний отчет подлежит утверждению до 31 марта, поскольку входит в состав информации, раскрываемой в течение I квартала текущего года за предыдущий год.

Смета доходов и расходов включает перечисления средств от лица ТСЖ и выплаты по договорам, в том числе заключенным с поставщиками услуг (работ), необходимых для выполнения уставной деятельности.

Смета доходов и расходов утверждается общим собранием членов ТСЖ (п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

По окончании года исполнение сметы доходов и расходов должно быть проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ).

Отчет о выполнении финансового плана должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Это позволяет выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия.

Смета доходов и расходов ТСЖ отражает движение поступления и расходования целевых средств, она служит основанием для обоснования размера взносов членов ТСЖ и платежей собственников, не являющихся членами ТСЖ, расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат.

Правление ТСЖ ежегодно составляет смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год и предоставляет ее общему собранию членов ТСЖ для утверждения. Отсутствие ежегодных смет ТСЖ является нарушением п. 3 ст. 148 ЖК РФ.

Основным источником дохода ТСЖ являются денежные средства, поступающие от собственников и пользователей помещений в МКД. Эти средства являются целевыми, направляются на оплату ЖКУ, в том числе ремонт и содержание общего имущества.

Доходная часть сметы включает:

• плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) и пользователей помещений за содержание и ремонт ОИ;
• плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) и пользователей помещений за коммунальные услуги;
• взносы собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) на капремонт, если ТСЖ является владельцем спецсчета;
• взносы членов ТСЖ (при наличии);
• плату собственников и пользователей помещений за прочие услуги, предусмотренные договором, заключаемым с ТСЖ;
• субсидии на обеспечение эксплуатации ОИ, проведение капремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
• целевые взносы — денежные средства, вносимые на покрытие дополнительных расходов целевого назначения (благоустройство, охрана и проч.);
• другие доходы, например доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

Расходы ТСЖ можно разделить на следующие примерные группы:

• расходы на управление домом (административные расходы);
• расходы по договорам с ресурсосберегающими организациями, поставщиками коммунальных ресурсов за ХВС и ГВС, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление;
• расходы на содержание общего имущества;
• расходы по текущему ремонту дома;
• расходы по капитальному ремонту — спецсчёт или региональный оператор.

В состав расходов на управление (административных расходов) включают (при наличии):

• фонд оплаты труда с начисленными страховыми взносами;
• расходы на содержание конторы правления ТСЖ (горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.);
• почтово-канцелярские расходы;
• расходы на обучение управленческого персонала (повышение квалификации, приобретение нормативно-правовых документов, справочно-правовых систем, специальной литературы);
• затраты на содержание оргтехники;
• расходы на приобретение программного обеспечения;
• расходы на информационные и юридические услуги;
• затраты на служебные разъезды;
• расходы на расчетно-кассовое обслуживание;
• расходы на информационно-расчетное обслуживание единым расчетным центром (организация и ведение лицевых счетов абонентов и расчетов по ним, абонентское обслуживание, выпуск и доставка счетов-извещений абонентам);
• комиссии банков за осуществление платежей и переводов от жителей на расчетный счет ТСЖ;
• прочие расходы.

Доходы и расходы на капремонт ОИ при наличии спецсчёта, владельцем которого является ТСЖ, учитываются отдельно от остальных статей.
Средства, находящиеся на спецсчёте на капремонт, являются целевыми и расходуются по мере накопления по решению общего собрания собственников помещений в МКД.

Правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Напомним, что доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового финансового плана (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ.

Решения о целевом использовании свободных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели (например, фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления ОИ, страховой фонд, резервный фонд, фонд непредвиденных расходов).

Утверждена общим собранием
ТСЖ «__________»
от __ ___________ ____ г.
протокол № __ от __ __________ ____ года

Смета доходов и расходов

товарищества собственников жилья «__________» на ____ год

Председатель правления

Главный бухгалтер