Капитальный ремонт МКД

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт зданий и сооружений это работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. Он проводится в проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить.

Приказ Минстроя России от 07.09.2017 № 1202/пр
«Об утверждении методических рекомендаций по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия»

капитальный ремонт – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов

Как финансируется капремонт

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений.

Собственники могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта:

• Формирование фонда капремонта на специальном счёте. Для этого необходимо провести общее собрание собственников и принять соответствующее решение. Нужно установить размер взносов, который не может быть меньше установленного минимального размера, владельца спецсчёта, им может быть, например, ТСЖ или ЖСК и выбрать банк, в котором будет открыт счёт.
• Перечисление на счёт регионального оператора капитального ремонта. Региональный оператор создаётся субъектом федерации.

Средства на специальном счёте могут быть потрачены только на проведение капитального ремонта дома с ограничениями, установленными законом. Средства, перечисленные региональному оператору могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора.

Очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведение, в частности, в тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта нужно принять и реализовать в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором.

Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.

Как оплачиваются взносы

Все собственники помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. При этом обязательство, в том числе не исполненное, предыдущим собственником по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, переходит новому собственнику, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование.

Обязанность по уплате взносов возникает у собственников возникает по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта.

В том случае, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, обязанность по оплате возникает в срок, установленный регионом, который не может быть более пяти лет с даты включения дома в региональную программу.

Как проводится капремонт

Региональная программа капитального ремонта утверждается органами власти субъекта РФ. В ней должны быть указаны:

1. перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
2. перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
3. плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
4. очередность проведения капитального ремонта.

После утверждения программы, но не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт управляющая организация или региональный оператор должны представить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

Принятие решения о капитальном ремонте дома

После того, как собственникам поступило предложение о капитальном ремонте, они должны рассмотреть и принять решение о проведении капитального ремонта на общем собрании.

Решение принимается 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

На общем собрании необходимо утвердить:

1. перечень работ;
2. смету расходов;
3. сроки проведения;
4. источники финансирования;
5. порядок привлечения подрядных организаций;
6. порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
7. лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

В том случае, если собственники не примут необходимого решения, решение о проведении капремонта должно быть принято органом местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока.

В том случае, когда фонд капремонта формируется на спецсчёте, однако капремонт не был проведён в объёме и в сроки, установленные программой, орган местного самоуправления может принять решение о о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, о чём владелец специального счёта будет уведомлен.

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.

Какие работы проводятся при ремонте?

Перечень работ по капитальному ремонту установлен статьёй 166 Жилищного кодекса:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Этот перечень может быть расширен субъектами федерации:

1. работами по утеплению фасада,
2. переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
3. устройству выходов на кровлю,
4. установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов
5. другими видами услуг и (или) работ

В том случае, если размер взносов превышает минимальный, собственники могут принять решение о проведении любых иных работ по ремонту за счёт взносов, превышающих минимальный.