Согласование перепланировки квартиры – инструкция

Как согласовать, узаконить перепланировку

Что такое перепланировка квартиры

Стараясь улучшить условия проживания, собственники часто меняют планировку жилья. Но не все соблюдают официально установленный порядок. Долгое время жилье в СССР и позже в РФ строилось по стандартам эконом-класса. Квартиры сложно было назвать просторными и удобными с точки зрения его использования. Поэтому многие собственники такого жилья стремятся его модернизировать, снося стены и перестраивая помещения.

Не всегда незаконная перепланировка возникает по злому умыслу хозяев. Например, владельцы помещения просто не знали, что некоторые конструктивные изменения в квартире необходимо согласовывать с компетентными органами. Некоторым достается в наследство или дар жилплощадь уже со сделанной перепланировкой.

Понятие “перепланировка” включает в себя два определения, взаимно дополняющих друг друга:

• Переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на плане БТИ;
• Перепланировка – работы по изменению капитальных конструкций, межкомнатных перегородок, перекрытий и опор. Например, расширение дверного или оконного проема, демонтаж подоконного блока, объединение кухни с жилой комнатной, раздельного санузла в большой объединённый, ли наоборот, переделка из совместного санузла в отдельные туалет и ванную комнату.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки

Если произведена перепланировка жилого помещения в отсутствие документа, разрешающего такую перепланировку, или с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, неузаконенной.

При этом если самовольная перепланировка была проведена с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, то такую перепланировку можно узаконить.

Судебный механизм защиты самовольной перепланировки может быть применен, если орган, осуществляющий согласование перепланировки, отказал в таком согласовании и выдал соответствующее решение.

Что подпадает под перепланировку или переустройство?

Переустройство:

1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Перепланировка:

1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Также необходимо согласовывать работы, в которых затрагивается общедомовое имущество:

• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
• Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
• Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
• Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
• Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
• Устройство каминов, дымоходов.
• Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
• Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

Что запрещено делать при перепланировке

• Расширять мокрые помещения на жилые — нельзя увеличивать площадь санузла за счёт прихожей или комнаты. При таком изменении мокрая зона квартиры будет расположена над жилой зоной соседей снизу. Единственное исключение — первый или второй этаж в том случае, если под квартирой расположен подвал или нежилые помещения.
• Объединять кухни и комнаты арками, если в квартирах есть газовые плиты. При перепланировке квартиры нельзя объединять газифицированную кухню и жилое помещение, а также оставлять пустой дверной проем между ними. Обязательно должна быть дверь с плотным притвором, либо надежная раздвижная перегородка.
• Убирать несущие стены; менять месторасположение внутридомовых сетей (водопроводных труб, отопительных радиаторов, вентиляционных труб).
• Монтировать теплый от общедомового отопления или горячего водоснабжения; ставить радиатор отопления на балконах.
• Расширять балкон за счет жилой комнаты.
• Демонтировать переливной порожек санузлов.
• Объединять кухню и комнату в однокомнатной квартире.
• Устравивать кухню над жилым пространством соседей снизу.
• Устраивать на лоджии электрический тёплый пол.

Для каких работ не нужно согласование

• Косметический ремонт полов, стен, потолка;
• Установка встроенной мебели;
• Замена оборудования на аналогичное (например, замена ванны или унитаза);
• Замена или перемещение электроплит.

Что будет за самовольную перепланировку

За самовольную перепланировку несут ответственность собственники жилых помещений, а также наниматели жилого помещения по договору социального найма.

Правовыми последствиями самовольной перепланировки являются:

• административный штраф от 1 000 до 1 500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2 000 до 2 500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
• утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма;
  обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.

Так, если узаконить перепланировку невозможно, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение:

• в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
• в отношении нанимателя – о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, квартиру с самовольной проведённой несогласованной перепланировкой нельзя будет продать, обменять, вступить в право собственности.

Согласование перепланировки

Рассмотрим порядок оформления перепланировки в том случае, когда она уже произведена, и разрешение на неё не получалось.

Обратитесь в орган, согласовывающий перепланировку

В разных регионах и муниципалитетах это разные инстанции. Порядок оформления перепланировок устанавливается муниципалитетами, так же как и орган, рассматривающий заявления. Это может быть жилинспекция, отдел капитального строительства или отдел ЖКХ в администрации города или района. Для уточнения обратитесь в администрацию и уточните, куда вам нужно обратиться.

Уточните в уполномоченном органе, какие документы вам будут нужны. Правила согласования могут незначительно отличаться в зависимости от региона и населённого пункта, поэтому кроме документов, указанных в этой статье вам могут пригодиться и дополнительные.

Сделайте проект или эскиз перепланировки

Для согласования может понадобиться проект перепланировки, или эскиз.

Проект перепланировки должен быть подготовлен проектной организацией, имеющей право на подготовку проектов, в частности, являющейся членом само регулируемой организации (СРО).

При необходимости проект может требовать согласования в соответствующих органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Для подготовки проекта вам понадобится технический план, поэтажный план дома и экспликация. Конкретный список документов нужно уточнить в проектной организации.

Эскиз перепланировки можно подготовить самостоятельно на основании копии плана, полученного в БТИ.

Что должен содержать проект перепланировки

Обычно проект перепланировки должен содержать:

• Пояснительная записка.
• Исходные материалы органа технического учета и паспортизации.
• План этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:
• предполагаемых к сносу перегородок,
• устанавливаемых перегородок,
• мест пробития и габаритов проемов во внуренних стенах,
• мест размещения инженерного оборудования.
• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения.
• Решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости).
• Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости).
• Рабочие чертежи на производство строительных и монтажных работ (при необходимости).
• Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией – автором проекта дома (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящем в перечень типовых).

В Москве действует Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий, одобренные Мосжилинспекцией, которые можно использовать при перепланировке жилья.

Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган

Вам будут необходимы:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2. правоустанавливающие документы на квартиру – подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
3. согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
4. документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
5. проект или эскиз перепланировки;
6. договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
7. заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
8. техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Получите ответ о согласовании или отказе

После рассмотрения вашего заявления уполномоченный орган даст вам ответ о согласовании или отказе в согласовании перепланировки.

В нашей статье мы рассматриваем незаконную, самовольную перепланировку поэтому, скорее всего, вам будет выдан отказ.

В том случае, если вы получили согласование, в суд обращаться не нужно.

Обратитесь в суд

Для узаконения перепланировки через суд нужно подать административное исковое заявление.

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение.

Приложите к заявлению документы, подтверждающие вашу позицию:

• решение об отказе в согласовании перепланировки;
• правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
• документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);
• проект или эскиз перепланировки жилого помещения;
• договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
• заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
• иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования (например, заключение эксперта);

Кроме того, приложите:

• уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб;
• документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия – для представителя, не являющегося адвокатом

В ходе рассмотрения дела вам нужно будет доказать, что:

1. что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
2. незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
3. вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

Зарегистрируйте необходимые изменения

После того, как решение будет вынесено, оно должно вступить в законную силу (через месяц после вынесения). После вступления решения в силу, получите его копию.

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.